Покупка квартиры в целях инвестиций требует серьёзного анализа. Такое вложение способно приносить прибыль, однако не выступает гарантированным и быстрым методом заработка. Спрос может оказаться ниже ожидаемого, сроки строительства сдвинутся, а экономическая ситуация изменится. Даже перспективное местоположение не гарантирует доход, потому важно трезво оценивать возможные убытки и не полагаться лишь на оптимистичные прогнозы. Рассказываем, что представляет собой инвестиционная квартира, от чего зависит её рентабельность, на что обращать внимание при выборе места и какие риски следует учитывать заранее.
Что такое инвестиционная квартира
Инвестиционная квартира — это жилой объект, приобретаемый не для проживания, а с целью получения прибыли. Такой актив рассматривается как финансовый инструмент.
Три основных способа получения прибыли: регулярные выплаты от аренды, рост рыночной стоимости объекта, а также комбинация обоих вариантов — сначала сдача внаём, затем продажа по более высокой цене.
Основные мотивы покупки: ежемесячный доход от аренды, сохранение сбережений, защита от инфляции, долгосрочный рост стоимости актива и диверсификация вложений. Конкретная стратегия зависит от бюджета, планируемого срока и рыночной ситуации.
От чего зависит доходность арендной квартиры
Если удаётся купить квартиру ниже средней рыночной стоимости, это сразу создаёт запас доходности. Такой вариант можно найти на этапе строительства или у продавцов, которым нужны срочные деньги. Главное — убедиться, что низкая цена не связана с юридическими проблемами или серьёзными дефектами.
Ещё один важный фактор при покупке в ипотеку — это процентная ставка. По мнению экспертов, желательно, чтобы она не превышала 8–10%. Если ежемесячный платёж ниже или сопоставим с арендным доходом, квартира считается рентабельной. При высоких ставках разница между платежом и арендой может привести к отрицательной доходности, и объект становится убыточным.
На что обращать внимание при выборе локации для инвестиционной квартиры
Местоположение — один из ключевых факторов, определяющих прибыльность сдачи. В удачных локациях риск простоя ниже.
Инвестиционная квартира не требует личного присутствия в регионе. Объект можно приобрести дистанционно в любом субъекте страны и затем таким же образом его продать. Сдача в аренду тоже не обязывает собственника находиться в том же городе — вопрос решается передачей имущества в доверительное управление.
При выборе города учитывают развитость инфраструктуры и наличие предпосылок для роста цен. Наибольшим интересом пользуются крупные города и курортные населённые пункты с активной застройкой. Высокий инвесторский спрос меняет ситуацию на рынке: он подталкивает цены за квадратный метр вверх, но расширяет выбор для арендаторов.
Расположение рядом с остановками транспорта и ключевыми магистралями повышает привлекательность жилья. Оптимальным считается расстояние до метро или остановки в пределах километра. Однако многое зависит от целевой аудитории. Для студентов и молодых пар без детей транспортная доступность — преимущество. Семьи с детьми, напротив, могут счесть такой район слишком шумным.
Немаловажно и то, как выглядит путь до остановки. Дорога через парк или сквер в 10–15 минут пешком вряд ли кого-то смутит. Совсем другое дело — маршрут вдоль трассы по плохо освещённой или разбитой дороге.
Магазины, школы, парки и прочие объекты инфраструктуры добавляют квартире ценности. И здесь снова всё зависит от целевой аудитории. Если жильё сдаётся студентам, логично подбирать объект ближе к учебным заведениям. Когда ставка на семьи с детьми, на первый план выходят детский сад, школа и поликлиника — в этом случае подойдут спальные районы.
Подводные камни инвестиционной квартиры
Не все воспринимают квартиру как инвестицию или надёжный способ хранения капитала. Кто-то предпочитает вклады или облигации, ведь с недвижимостью всё сложнее: иногда она требует больших расходов, не принося ожидаемого дохода.
Даже для пассивного дохода недвижимость требует регулярного управления: нужно искать жильцов, контролировать оплату и следить за состоянием объекта. Передача управляющей организации снижает нагрузку, но требует уплаты комиссии.
Один из главных рисков — это простой сдаваемой недвижимости. Пока новый арендатор не найден, квартира не приносит дохода. А если предыдущие жильцы испортили имущество, понадобятся траты на ремонт и замену вещей. В районах с высокой плотностью застройки из-за высокой конкуренции период простоя затягивается.
Отдельная статья расходов — мебель и техника. Часто в сдаваемые квартиры покупают недорогие изделия, которые быстро ломаются и требуют частого обновления. К тому же у любой квартиры есть естественный износ и периодически требуется лёгкий ремонт. Поэтому разумно откладывать часть арендных платежей на такие случаи.
Если квартира куплена в ипотеку, перед сдачей внаём рекомендуется уведомить банк. Хотя по закону одобрение банка не требуется, условия договора имеют приоритет: в нём может быть прописано требование о согласии кредитора. Если его не получить, банк может потребовать досрочного погашения кредита. Поэтому договор стоит изучить заранее. Как правило, банки разрешают сдавать жильё по типовому заявлению.
Перепродажа также не гарантирует быстрого дохода. На поиск покупателя, показы и оформление документов уходят недели или месяцы. Если цена завышена или у объекта есть особенности, срок продажи увеличивается.
Есть и другие нюансы, влияющие на скорость продажи готовых квартир. Ипотечные ставки на вторичном рынке обычно выше, чем на новостройки, поэтому покупателей, берущих ипотечный кредит на такую квартиру, становится меньше — а именно они часто формируют основной спрос.
