В отечественной судебной практике участились случаи аннулирования сделок с недвижимостью, когда пожилые продавцы через суд возвращают ранее проданные квартиры, заявляя о мошеннических схемах. В результате добросовестные приобретатели рискуют лишиться и жилья, и вложенных средств. Как обезопасить себя в подобных ситуациях — расскажем далее.
Риски для судебного авторитета
Увеличение количества исков о признании сделок недействительными привлекло внимание законодателей. Председатель думского комитета по труду и соцполитике Ярослав Нилов предложил ввести обязательную проверку дееспособности продавцов недвижимости, направив соответствующие запросы генеральному прокурору Александру Гуцану и вице-премьеру Дмитрию Григоренко. Аналогичную инициативу поддержала глава комитета по развитию гражданского общества Яна Лантратова, обратилась в Минюст и надзорное ведомство.
Депутаты подчеркивают типичность ситуаций: при формальном соблюдении процедуры купли-продажи пенсионеры впоследствии оспаривают соглашения, ссылаясь на давление третьих лиц или неспособность осознавать последствия своих действий.
Принимая решения в пользу истцов, судебные инстанции оставляют добросовестных покупателей без жилья и компенсаций. Подобная практика, по мнению аналитиков, ставит под удар доверие к системе регистрации прав и судебным институтам.
«Регулярное удовлетворение подобных исков дестабилизирует гражданско-правовые отношения, создаёт предпосылки для злоупотреблений и ставит честных приобретателей в уязвимое положение», — отмечается в документе Лантратовой.
Бремя ответственности на приобретателе
Доктор юридических наук Иван Соловьёв сообщает о рассмотрении десятков аналогичных дел, предполагая участие организованных групп, использующих пожилых людей как прикрытие.
«Текущая динамика вызывает тревогу. Сейчас в производстве судов находится около полутора сотен таких споров, причём их число продолжает расти. Отмечу, что после судебного возврата квартиры новые собственники часто остаются без компенсации за проведённый ремонт и уплаченные налоги», — пояснил юрист.
Эксперт подчеркнул, что действующее законодательство возлагает на покупателя обязанность проверять добросовестность контрагента, тогда как государство ограничивается фиксацией перехода прав собственности.
Меры предосторожности
Специалисты в области права и недвижимости дают рекомендации по снижению рисков.
«Минимизировать угрозы помогает комплексный подход: анализ юридической истории объекта и психоэмоционального состояния продавца. При сделках с пожилыми людьми целесообразно запрашивать актуальные медицинские заключения», — советует эксперт Светлана Опрышко.
Существенное отклонение цены от рыночной должно стать сигналом для дополнительной проверки. Особую осторожность следует проявлять при покупке жилья через представителей по доверенности.
«Ключевым фактором при оспаривании сделок становится именно дееспособность продавца на момент подписания договора. Если суд установит её отсутствие, соглашение могут аннулировать», — уточнила Опрышко.
Как показывает судебная практика, даже медицинские справки не всегда защищают покупателей. Так, в московском районе Зюзино квартира была возвращена продавцу спустя шесть лет после сделки, несмотря на документальное подтверждение её вменяемости. Аналогичный случай произошёл в Хабаровске, где суд удовлетворил иск с заявлением о «психологическом воздействии» при отсутствии диагнозов у продавца.
Иван Соловьёв называет титульное страхование наиболее эффективным способом защиты. «Данный продукт покрывает риски утраты права собственности, включая случаи оспаривания сделок. При стоимости объекта 10 млн рублей трёхлетняя страховка обойдётся примерно в 100 тысяч рублей», — подсчитал специалист.
Перспективы рынка недвижимости
Эксперты прогнозируют изменения на рынке жилья: возможен переток спроса на новостройки и рост стоимости риелторских услуг.
«Сложившаяся ситуация выгодна девелоперам и страховым компаниям. Однако главное — защитить права добросовестных покупателей», — отметил Соловьёв.
Юрист допустил единичные случаи противоправных действий в отношении недобросовестных продавцов, но исключил системный характер подобных инцидентов.
