В Российской Федерации мошенники разработали новую схему противоправных действий при сделках купли-продажи жилья с участием лиц пенсионного возраста. Пожилые собственники оформляют продажу недвижимости, после чего обращаются в судебные инстанции с требованиями аннулировать соглашения, утверждая, что в момент подписания документов находились под давлением злоумышленников и не осознавали последствий своих действий. Судебные решения чаще поддерживают исковые требования продавцов, оставляя новых владельцев без приобретённого жилья и потраченных средств. Журналисты побеседовали с пострадавшими покупателями и выяснили способы минимизации рисков при приобретении жилых объектов на вторичном рынке.
В 2023 году семейная пара из Казани Анастасия и Динар Ахмадуллины планировали продать свою ипотечную двушку для приобретения трёхкомнатного жилья. «С двумя маленькими детьми нам требовалось более просторное жильё вблизи образовательных учреждений», — пояснила Анастасия.
«Пути возврата собственности неясны»
По словам женщины, риелторские службы предлагали различные варианты, но выбор пал на квартиру без ремонта, принадлежащую 72-летней продавщице. Пожилая женщина сообщила покупателям о планах переезда в Евпаторию, где уже присмотрела себе жильё. «Мы специально уточнили у агента, хватит ли вырученных средств на переезд», — отмечает Анастасия. — «Нам заверили, что финансовая сторона вопроса тщательно просчитана».
Процедура оформления проводилась в банковском отделении, где продавец предоставила полный пакет документов, включая заключение психоневрологического учреждения, попросив при этом двухнедельную отсрочку для освобождения жилплощади. В указанный срок денежные средства были перечислены на счёт пенсионерки.
Однако при попытке получить ключи новые владельцы столкнулись с отказом. «Она объявила через закрытую дверь, что не намерена передавать ключи и выселяться», — вспоминает Анастасия.
Ахмадуллины обратились в суд и одержали победу в первой инстанции. Однако пенсионерка подала кассационную жалобу, заявив о передаче денег мошенникам под их влиянием. Дело было направлено на повторное рассмотрение.
На протяжении всего разбирательства семья вынуждена арендовать жильё, продолжая выплачивать ипотечный кредит. «Каким образом восстановить справедливость — не понимаю, — признаётся Динар. — При детальном изучении ситуации выяснилось, что аналогичные случаи оспаривания совершеннолетних сделок участились».
Артемий Шурыгин, возглавляющий Российскую гильдию риелторов, подтвердил увеличение количества аналогичных судебных разбирательств по стране.
«Действительно фиксируется рост резонансных дел, когда продавцы добиваются признания сделок недействительными по мотиву воздействия злоумышленников. Несмотря на отсутствие устоявшейся судебной практики (в условиях отсутствия прецедентной системы), рынок недвижимости отреагировал повышенным вниманием к проблеме», — заявил эксперт.
Екатерина Никитина, курирующая межрегиональные сделки в профильном комитете Гильдии, добавила: судебные органы редко поддерживают покупателей в подобных спорах.
«Современные правовые нормы и судебные подходы всё чаще возлагают обязанность подтверждения добросовестности сделки именно на приобретателя. Действует принцип презумпции осведомлённости: предполагается, что покупатель обязан проявлять максимальную осторожность при проверке контрагента», — поясняет специалист.
«Мне объяснили, что это спецоперация силовых структур»
34-летняя IT-специалистка Алёна Егорова из Санкт-Петербурга подчеркивает, что предпринимала все меры предосторожности, но это не помогло избежать проблем. В 2024 году девушка лишилась сбережений и жилья после неудачной сделки с пожилой собственницей.
«Я неоднократно уточняла у владелицы квартиры, действительно ли она добровольно продаёт собственность. Кроме того, в день подписания документов этот вопрос задавал нотариус, — рассказывает Алёна. — Он напрямую спросил, не принуждают ли её к сделке мошенники и не планирует ли она впоследствии оспаривать соглашение. Женщина дала отрицательные ответы».
Согласно словам покупательницы, пенсионерка предоставила медицинское заключение о дееспособности, однако позднее заявила о продаже квартиры под давлением аферистов. «Хотя я перепроверяла каждую деталь», — сокрушается Егорова.
Уроженка Волгограда, долгое время снимавшая жильё в северной столице, решила приобрести квартиру после продажи недвижимости на малой родине.
«Квартира пребывала в крайне запущенном состоянии: обои отклеивались, потолочное покрытие осыпалось. Владелица Наталья ссылалась на отсутствие средств для ремонта, — делится деталями Егорова. — Полученные деньги она намеревалась направить на покупку дома в посёлке Шапки. Этот факт я лично удостоверила — местные цены соответствовали заявленной сумме».
После завершения сделки пенсионерка попросила двухнедельный срок для освобождения помещения. «Я пыталась дозвониться несколько раз, но безрезультатно. На сообщения с вопросами о причинах задержки она ответила, что потеряла голос из-за болезни, — продолжает Алёна. — Спустя неделю последовало заявление о передаче денег злоумышленникам и отказе от выселения».
На вопрос покупательницы о молчании во время оформления сделки, пенсионерка сообщила о «спецоперации силовых структур по обеспечению безопасности объекта». Когда Егорова поинтересовалась, почему её не предупредили о фиктивном характере сделки, последовал ответ: «Вам не полагалось об этом знать».
Девушка предложила бывшей владелице остаться проживать в квартире или найти для неё комнату, однако пенсионерка инициировала судебный процесс о признании сделки недействительной.
Представители Натальи ходатайствовали о назначении психолого-психиатрической экспертизы, которая установила: продавец не имела психических отклонений, но подверглась влиянию мошенников в момент совершения сделки. Видеоматериалы с камер нотариальной конторы экспертам предоставлены не были.
Суд удовлетворил иск, обязав Алёну вернуть квартиру, а Наталью — средства от продажи. Однако при отсутствии денег у пенсионерки возможна только процедура банкротства. Сейчас покупательница ожидает рассмотрения апелляционной жалобы.
Двойная продажа
Аналогичная ситуация сложилась у жителей Ульяновска Алексея Илямакова и Юлии Гадельшиной, приобретших квартиры у 82-летней пенсионерки Веры Н., владевшей двумя жилыми объектами. Одно жильё использовалось ею для постоянного проживания, второе перешло по наследству в 2022 году.
Сделка с Алексеем состоялась 6 февраля 2025 года. Как отмечает мужчина, продавец предоставила все документы, включая письмо якобы от сына, подтверждающее переезд матери и просьбу о помощи в продаже квартиры. «В банке Вера повторно подтвердила свою дееспособность сотрудникам, — вспоминает Илямаков. — Через месяц адвокат сообщил мне о подаче иска после передачи денег аферистам».
Тем временем Вера Н. успела продать вторую квартиру, куда переехала после первой сделки. Новым покупателем стала Юлия Гадельшина. Во время осмотра имущество пенсионерки уже было упаковано для переезда.
«Она объяснила, что освободила первое жильё после продажи и теперь готовит к реализации второе перед переездом к сыну», — рассказала Юлия.
Как и в предыдущем случае, были представлены все необходимые документы. Нотариус провёл предварительную беседу. Въезд планировался через две недели, но оказался невозможен: «Ветеран педагогического труда отказалась открыть дверь», — констатирует Гадельшина.
Адвокат продавца сообщил Юлии о мошеннической схеме с требованием прекратить посещение квартиры под угрозой вызова полиции. Оба иска объединили в одно производство.
В ходе разбирательства выяснилось отсутствие у пенсионерки сына — интересы представляла дочь, выступавшая инициатором судебного процесса.
Назначенная экспертиза подтвердила психическое здоровье пенсионерки, но указала на влияние аферистов в момент заключения сделок. Суд аннулировал соглашения без требования возврата денежных средств со стороны Веры Н.
Юрист Ирина Зуй отмечает невозможность абсолютной защиты от подобных ситуаций, но рекомендует меры для снижения рисков:
«Приобретатели теряют собственность и средства, несмотря на юридически безупречное оформление: проверку документов, подтверждение дееспособности продавца через справку ПНД, сопровождение риелторами. Спустя короткое время они сталкиваются с исками о признании сделок ничтожными. В текущей судебной практике преимущество однозначно у продавца».
Специалист советует предпринимать дополнительные шаги:
«Во-первых, рекомендую присутствие специалиста в области психиатрии во время сделки для текущей оценки состояния продавца. Во-вторых, информирование родственников о продаже может снизить риски. Важно уточнять планы по использованию средств. Наиболее надёжны сделки с одновременной покупкой нового жилья — ‘альтернативная транзакция’. Можно рассмотреть страхование титула, которое покрывает риски, существовавшие до оформления сделки».
